商品房预售合同纠纷胜诉案件

律师观点分析

原告：皮XX,女，1976年10月14日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。

原告：曾XX,男，1972年12月2日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。

二原告共同委托诉讼代理人：曹XX，福建XX律师。

二原告共同委托诉讼代理人：陈XX，福建XX律师。

被告：福XXX公司，住所地福建省福X市龙山街道龙东村前南XX。

法定代表人:倪XX，总经理。

委托诉讼代理人：谢XX，女，工作人员。

原告皮XX、曾XX与被告福XXX公司（以下简称“XX公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告皮XX及委托诉讼代理人曹XX，被告XX公司委托诉讼代理人谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

皮XX、曾XX向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（以已付购房款总额XXX元为基数按每日万分之一自2018年12月1日起计算至2019年6月2日止；2.判令被告立即向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款XXX元为基数，按每日万分之一的标准自2020年6月3日起计至2020年11月3日止）。事实和理由：2016年9月12日，原告皮XX、曾XX意欲购入被告位于福X恒大城楼盘XX1802单元，双方签订《福X恒大城楼宇认购书》。2017年1月12日，双方签订《商品房买卖合同》，原告按约一次性支付全额房款共计XXX元。该合同约定由原告购入被告位于福X市龙山街道福XXX号楼××层××单元房屋，房屋总价款为XXX元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年6月2日，被告才将案涉房产整改清楚并交付给原告。根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当按日向原告支付已付购房款万分之一作为逾期交房的违约金，自2018年12月1日至实际交房之日即2019年6月2日止。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。2019年6月2日，被告将房屋交付给原告，按照合同约定，被告应当于2020年6月3日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。2020年11月3日，原告不动产权证书才办理下来。

XX公司辩称，请求驳回原告不合理的诉讼请求。一、关于逾期交房违约金。因不可抗力因素导致顺延交房的，被告不承担逾期责任。福X恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福X遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”）时是不能预见、不能避免且不能克服的，属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法进行任何施工行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”，故因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。二、关于逾期办证违约金。1.逾期办证违约金应计至2020年11月2日止。2020年11月2日，原告至被告处领取了办理不动产权证书应由被告提供的所有材料，领取材料后，应由原告本人到不动产登记中心办理相关手续或由原告委托被告办理，因原告并未委托被告办理，故被告已于2020年11月2日履行完毕了办证义务。因原告自身原因未去办理不动产权证书的，不可追究被告的违约责任。2.原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。原、被告签订的《合同》及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。《合同补充协议》第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已可使用房屋，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失。故，原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没依据且过高，被告向原告支付的逾期办证违约金应以1005.3元（已付款XXX×0.1%）为限。

当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。XX公司对皮XX、曾XX提交的认购书、《商品买卖合同》及附件、银行转账记录、福建增值税普通发票、收款收据等证据的真实性无异议。皮XX、曾XX对XX公司提交的领取办理不动产权证书材料签收单等证据的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据。根据上述证据和当事人及其委托诉讼代理人庭审陈述，本院认定如下事实：

2017年1月12日，皮XX、曾XX（买受人）与XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定皮XX、曾XX向XX公司购买位于福X市××街道××村××村××号楼××层××单元房屋，建筑面积119.10平方米，总价款为XXX元。合同还约定：1.出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；2.出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；3.出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。合同签订后，皮XX、曾XX向XX公司支付全部购房款XXX元。2019年6月2日，XX公司与皮XX、曾XX办理案涉房屋交楼手续。2020年11月2日，皮XX前往XX公司领取办理案涉房屋不动产登记所需资料。2020年11月3日，案涉房屋办理不动产权登记，权利人皮XX、曾XX，权利证号为闽（2020）福X市不动产权第XXX号。

本案经本院主持调解，当事人未能达成调解协议。

本院认为，皮XX、曾XX与XX公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。皮XX、曾XX已按照合同约定向XX公司支付全部购房款XXX元，XX公司应当按照合同约定于2018年11月30日前将房屋交付皮XX、曾XX使用。2019年6月2日，XX公司与皮XX、曾XX办理案涉房屋交楼手续。XX公司未在约定期限内向皮XX、曾XX交付符合条件的商品房，已构成违约，应当按照合同约定支付逾期交房违约金。根据合同约定，XX公司还应当在2020年6月2日前将办理房屋权属登记需其提供的资料交付皮XX、曾XX。XX公司未在约定期限内向皮XX、曾XX交付办理房屋权属登记所需的资料，亦构成违约，应承担逾期办证违约责任。

关于逾期交房违约责任问题。皮XX、曾XX主张逾期交房违约金应以已付购房款总额XXX元为基数按每日万分之一自2018年12月1日起计算至2019年6月2日止。XX公司对皮XX、曾XX主张逾期交房违约金的计算标准及起止时间点无异议。但XX公司抗辩2016年1月至2018年12月期间，福X遭受暴雨袭击16天、大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天，因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。本院认为，暴雨、大暴雨天气非极端天气，属于可预见的天气状况，XX公司主张免除该期限内的逾期责任，于法无据，本院不予采纳。经查，自2017年1月起至2018年12月止案涉房屋所在地受台风影响天数为19天，台风天气为不可抗力，势必影响施工，可构成免责事由，该19天期限可相应免除逾期交房违约金。经计算，自2018年12月1日至2019年6月2日止共计183天，扣减19天后为164天，以购房款XXX元为基数，按日万分之一的标准计算逾期交房违约金为16487.63元。对皮XX、曾XX超出部分的诉讼请求，依法不予支持。

关于逾期办证违约责任问题。对于逾期办证违约金的计算标准，皮XX、曾XX主张以已付购房款总额XXX元为基数按每日万分之一计算，XX公司主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，XX公司在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了XX公司的违约责任，排除皮XX、曾XX的权利，该条款无效。因此，XX公司不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。皮XX、曾XX请求逾期办证违约金以已付购房款XXX元为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。对于逾期办证违约金的起算点，双方均认可案涉房屋于2019年6月2日办理交楼手续，根据合同约定，XX公司应于2020年6月2日前将办理房屋权属登记需其提供的资料交付皮XX、曾XX。皮XX、曾XX主张逾期办证违约金自2020年6月3日起算，合法有据，依法予以支持。对于逾期办证违约金的结算点，皮XX、曾XX主张计算至房屋权属登记办结之日即2020年11月3日止，XX公司主张计算至2020年11月2日止。2020年11月2日，XX公司将办理房屋权属登记所需资料交付皮XX、曾XX，已履行合同约定的义务。XX公司抗辩违约金计算至2020年11月2日止，合法有据，依法予以采纳。皮XX、曾XX诉请违约金计至房屋权属登记办结之日止，本院不予支持。经计算，XX公司应以XXX元为基数，按日万分之一的标准，向皮XX、曾XX支付自2020年6月3日至2020年11月2日止的逾期办证违约金15281.21元。对皮XX、曾XX超出部分的诉讼请求，依法不予支持。

综上所述，依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、福XXX公司于本判决发生法律效力之日起七日内向皮XX、曾XX支付逾期交房违约金16487.63元；

二、福XXX公司于本判决发生法律效力之日起七日内向皮XX、曾XX支付逾期办证违约金15281.21元；

三、驳回皮XX、曾XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费645元，减半收取为322.5元，由皮XX、曾XX负担30元（已交纳），福XXX公司负担292.5元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。

本判决为终审判决。

本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。