开发商逾期办证获赔违约金

律师观点分析

原告：郑XX,男，1995年6月2日出生，汉族，住福建省福清市。

委托诉讼代理人：曹XX，福建XX律师。

委托诉讼代理人：陈XX，福建XX律师。

被告：福清XX公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南XX。

法定代表人:倪XX，总经理。

委托诉讼代理人：谢XX，女，工作人员。

原告郑XX与被告福清XX公司（以下简称“XX公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告郑XX及其委托诉讼代理人曹XX，被告XX公司委托诉讼代理人谢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

郑XX向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款XXX元为基数，按每日万分之一的标准自2020年5月2日起计至诉争房屋不动产权证办结之日止）。事实和理由：2016年9月16日，原告郑XX意欲购入被告位于福清恒大城楼盘3幢1002单元，当天双方即签订《福清恒大城商品房认购书》并现金支付1万元作为定金，转账支付余下首付款329872元。2016年11月12日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为XXX元。2017年1月9日，被告收到剩余的房款77万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，被告才向原告寄送交楼通知书。后原告签署《谅解书》对于被告上述逾期交房的行为表示谅解。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。被告自2019年5月1日通知交楼后，应当于365日内，即2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。

XX公司辩称，请求驳回原告不合理的诉讼请求。一、逾期办证违约金应自2020年11月19日计至2020年11月26日止。2020年11月26日，原告至被告处领取了办理不动产权证书应由被告提供的所有材料，领取材料后，应由原告本人到不动产登记中心办理相关手续或由原告委托被告办理，因原告并未委托被告办理，故被告已于2020年11月26日履行完毕了办证义务。因原告自身原因未去办理不动产权证书的，不可追究被告的违约责任。二、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高。根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。合同附件六《补充协议》第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已可使用房屋，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失。故，原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没依据且过高，被告向原告支付的逾期办证违约金应以1109.9元（已付款XXX×0.1%）为限。

当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。XX公司对郑XX提交的认购书、《商品买卖合同》及附件、银行转账记录、福建增值税普通发票、《个人购房/车位借款及担保合同》、借款凭证等证据的真实性无异议。郑XX对XX公司提交的领取办理不动产权证书材料签收单的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据。根据上述证据和当事人及其委托诉讼代理人庭审陈述，本院认定如下事实：

2016年11月12日，郑XX（买受人）与XX公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定郑XX向XX公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××层××单元房屋，建筑面积127.58平方米，总价款为XXX元。合同还约定：1.出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；2.出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。郑XX向XX公司支付定金和首付款339872元，余款770000元通过向银行按揭贷款的方式支付。XX公司通知郑XX于2019年5月1日办理房屋交楼手续，因2018年12月3日办理交房手续时不符合交房条件，郑XX确认实际交房时间为2019年5月1日。2020年11月26日，郑XX前往XX公司领取办理案涉房屋不动产登记所需资料。2020年12月2日，案涉房屋办理不动产权登记，权利证号为闽（2020）福清市不动产权第XXX号。

本案经本院主持调解，当事人未能达成调解协议。

本院认为，郑XX与XX公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。郑XX已按照合同约定向XX公司支付全部购房款XXX元，XX公司通知郑XX于2019年5月1日办理房屋交付手续，根据合同约定，其应当在2020年5月1日前将办理房屋权属登记需其提供的资料交付郑XX。XX公司未在约定期限内向郑XX交付办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。

关于违约金的计算标准问题，郑XX主张以已付购房款总额XXX元为基数按每日万分之一计算，XX公司主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，XX公司在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了XX公司的违约责任，排除郑XX的权利，该条款无效。因此，XX公司不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。郑XX请求逾期办证违约金以已付购房款XXX元为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。

关于违约金的计算期间问题，郑XX主张自2020年5月2日起计算至房屋权属登记办结之日即2020年12月2日止，XX公司主张自2020年11月19日起计至2020年11月26日止。XX公司抗辩交房时间应以2020年11月19日双方签订《谅解书》的时间为准，该《谅解书》仅能证明当事人就逾期交房违约责任达成谅解协议，不能证明案涉房屋于2020年11月19日交付，其抗辩意见不能成立,本院不予采纳。2020年11月26日，XX公司将办理房屋权属登记所需资料交付郑XX，已履行合同约定的义务。XX公司抗辩违约金计算至2020年11月26日止，合法有据，依法予以采纳。郑XX诉请违约金计至房屋权属登记办结之日止，本院不予支持。

综上所述，XX公司应以已付购房款XXX元为基数，按日万分之一的标准，向郑XX支付自2020年5月2日起至2020年11月26日的逾期办证违约金23085.34元。对郑XX超出部分的诉讼请求，依法不予支持。依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：

一、福清XX公司于本判决发生法律效力之日起七日内向郑XX支付逾期办证违约金23085.34元；

二、驳回郑XX的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费394元，减半收取为197元，由郑XX负担17元（已交纳），福清XX公司负担180元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。

本判决为终审判决。

本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。